人口红利 推动美国房价涨不停

美国房价涨不停，虽然有部分地区因为疫情期间涨太多，现在有回降的现象，不过整体美国房价仍然是涨涨涨的趋势，只是涨幅没有疫情期间那么夸张。那为何现在房价还在涨？除了上市房供应量少、有众多的千禧世代到达买房年龄，还有在家工作模式的延续在推动买房之外，其实还有一个原因在默默地推动今天的房价。

美国房地产谘询研究公司约翰•柏恩斯（John Burns）说，他们最近正在致力于研究，美国的人口移动对房地产行业的影响。这个人口移动包括了，国外移民和美国国内的搬迁活动，影响甚是巨大。

所以，约翰柏恩斯在四月初发布了一份人口分析报告，目的是帮助房地产行业做出正确的决策。

1. 人口红利支撑美国经济

在这份美国人口洞见报告，点出了四个重点：第一、报告中发现，2023年移民推动了美国历史上最大的人口成长。据统计，2023年美国人口增加简直是冲破了天际，增加380万人，在历年来是一支独秀。美国人口普查局在去年底的一份新闻稿中也声明，2023年人口有成长的州数量，比疫情爆发以来的任何一年都要多。

人口普查局的统计学家说：「儘管出生率下降，但死亡人数也下降了近9%，加上移民数量回升，导致美国经历了2018年以来，最大的人口增长。」人口普查局统计全美增加160万人，年增幅是0.5%，全美人口数达到约3亿3500万人。

柏恩斯的人口成长统计，比人口普查局的还要多超过一倍，应该是加上了不少隐性的移民人口数量。不管如何，美国的人口增加，确实给住房市场和经济带来了活水，不仅支撑了住房需求，还增加了劳动力能量，并且还帮助冷却了工资通胀，因为通常本地人的工资会比新移民的还要高昂。

人口普查局显示，人口增加最多的是美国南部地区，所以南部的经济扩张就占了全美的87%，因为南部是唯一在疫情期间，人口还保持增长的地方，而且在后疫情时代也是增加最多的地方。其它地区，中西部、西部也有十几万人口的增加，唯独东北部，是四大地区中人口减少的，事实上东北部只有纽约州和宾州出现减少，不过减少幅度已经比2022年缓和许多。

这些人口红利都在帮助美国支撑经济，这也难怪买房的需求总是多过供应，除了有来自国内的需求，再加上国际移民的需求，导致在有限的供应之下，一直推升房价的上涨。

2. 55岁以上人口 握有大量资产

在柏恩斯的人口报告中，第二个发现的是1970年之前出生的美国居民，掌控着107万亿（兆）美元的财富。儘管抵押贷款利率上升，但是前所未有的财富创造，正在刺激住房需求。

许多婴儿潮世代的人，1950年代和1960年代出生的人，他们的财富在过去十年中翻了一倍，导致更多人有办法为自己和孩子购买房屋，或者是改造房屋。

分析中指出，1950年代和1960年代出生的人，他们的财富增长曲线非常陡峭，比1940、1930的人还要多，不过这也是因为1940、1930这些年代的人可能很多都已经过世了。

总之，这些年长者在房地产上累积的财富，相当惊人，这也就是为什么买房要儘量趁早，在家庭收入还在成长的时候，儘快在房地产上投入成本，如此一来长期收到的回报就会相当可观。

3. 在家工作模式正常化

报告上的第三个重点是，现在在家工作的人数比例，是2019年的4倍。在家工作已经形成正常化，在家工作的时间，已经占全天工作时间的三成左右。

虽然，我们看到这种情况在疫情过后，逐渐消退，但仍然为全美房价实惠的地区，创造了对住房的需求，这也让房屋建筑商和租赁开发商，可以往更偏远的地方开发住房，更轻鬆地购买和承包土地。

4. 银色海啸没有出现

报告中的第四个重点，发现婴儿潮世代的房源并不是所谓的「银色海啸」。以往我们总是认为婴儿潮世代会出现换房潮，或者在过世后，由下一代上市房屋。但是，情况并没有我们想像中的那么庞大。

据统计，到2033年，婴儿潮世代的死亡将导致每年有77.2万套房屋挂牌出售——这个数字看起不少，但其实不到所有自住房的 1%。因为不是所有婴儿潮世代的房屋都会出售，有许多房屋其实会转变为出租单位。

分析中，这些老年屋主的上市房产，在疫情开始后有所增加，但是并没有暴增的趋势，而且预计在未来的十年，也只会缓慢的增加到每年近八十万套。换句话说，要期望「银色海啸」为房市带来活水，是不用太奢望了。还是得让建筑商多多盖房子，一些蓝州的建筑政策、环保政策要多鬆绑，才有办法加速盖房的速度。

否则，美国房地产市场等不到「银色海啸」，已经先被「移民浪潮」给淹没了。市场供不应求，房价只会越来越贵！