华南城（China South City Holdings Limited）并非中国第一家破产的国有房地产企业，但它是首家被清盘的具有国资背景的大型房地产开发商。2025年8月11日，香港高等法院正式对华南城下达清盘令，标志着这家曾经背靠深圳国资委的企业最终走向破产清算。
### 华南城的背景与国企化进程
华南城最初是典型的民营企业，成立于2002年，由私人企业家梁满林等人发起，专注于商贸物流园区的开发。随着企业发展，2013年深圳国资委旗下的深圳控股（Shenzhen Properties）入股华南城。2022年5月，深圳市特区建设发展集团（特区建发）以19.1亿港元进一步入股，成为其单一最大股东。至此，华南城完成从民营企业向国有控股企业的转型。
### 华南城破产的原因
1. **债务危机加剧**：2024年2月，华南城因流动性紧张未能支付两笔美元债的利息和本金，触发违约。其债务总额高达600多亿港元，其中即期债务约182亿港元，而公司现金及等价物仅剩4114万港元。
2. **重组失败**：尽管特区建发多次提供流动性支持，包括资产收购、融资担保、银团贷款等，但华南城的经营状况未能改善。债务重组方案未能获得债权人一致支持，最终导致清盘。
3. **市场环境与业务模式问题**：华南城的商业模式依赖商贸物流园区的销售和运营，但随着电商冲击和经济下行，其客流量减少，商铺空置率攀升。同时，其房地产开发业务集中在三四线城市，去化压力大，导致资金回笼困难。
### 与其他房企破产的对比
- **恒大集团**：2024年1月，恒大被香港高等法院清盘，成为本轮房地产危机中首家被清盘的大型房企。恒大是典型的民营企业，负债规模巨大，且债务重组未能达成一致。
- **绿地控股**：2022年11月，绿地控股因一笔3.62亿美元高级票据未能偿还本金而爆雷。作为上海国资委控股的企业，绿地虽未被清盘，但也面临严重的债务危机。
- **远洋集团**：2023年8月，远洋集团因一笔2094万美元的利息未能支付而违约。作为中国人寿和大家保险持股的房企，远洋的债务危机同样暴露了国有房企的财务风险。
### 结论
华南城的破产具有标志性意义，它是中国首家被清盘的具有国资背景的大型房地产企业。此前，恒大是首家被清盘的民营房企，而绿地和远洋则是国有房企债务危机的典型案例。华南城的清盘反映出即使有国资支持，若企业自身经营不善、债务结构失衡，仍难以摆脱破产的命运。这一事件也表明，在房地产行业深度调整的背景下，国有房企同样面临严峻挑战。
