#สัญญาเช่าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ
มีคำถามมาว่าถ้าตกลงให้เช่าห้องพักแล้วดันไม่ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือในกรณีเช่าไม่เกิน 3 ปี ผู้เช่าหัวหมอบอกกลับมาว่าไม่ทำเป็นหนังสือฟ้องบังคับไม่ได้ไม่ออกไม่จ่ายจะทำยังไงดี?
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
จริงอยู่ที่กฎหมายได้บัญญัติไว้ว่าถ้าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มิได้ทำเป็นหนังสือจะฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้แต่เป็นเรื่องมูลฟ้องที่ได้ทำสัญญาปากเปล่ากันเท่านั้นไม่รวมกรณีมูลฟ้องที่ไม่ต้องอ้างสัญญาเช่า อันได้แก่ การเรียกค่าเสียหายจากมูลละเมิด การฟ้องบังคับขับไล่ เป็นต้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2158/2558
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกในปัญหาข้อกฎหมายว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องและนำสืบเรื่องการติดตามเอาทรัพย์คืน การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องชุดพิพาทต่อไป และได้บอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายออกไปแล้วจำเลยเพิกเฉย จึงเป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แม้ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดมาแสดง โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นนั้น เห็นว่า เมื่อพิจารณาคำฟ้องของโจทก์ทั้งฉบับ โจทก์ฟ้องอ้างว่าเป็นเจ้าของห้องชุดพิพาท เลขที่ 11/17 ชั้นที่ 1 อาคารเลขที่ 9 อาคารชุด จังหวัดนนทบุรี และจำเลยเช่าพื้นที่ห้องชุดดังกล่าวบางส่วนจากโจทก์ ต่อมาผิดสัญญาเช่า โจทก์จึงบอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องชุดพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลย เห็นได้ว่า นอกจากโจทก์จะอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ยังอ้างสิทธิในฐานะเจ้าของห้องชุดพิพาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 อีกด้วย ดังนั้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องชุดพิพาท จำเลยอยู่อาศัยในห้องชุดพิพาทโดยไม่มีสัญญาเช่าแต่อยู่โดยอาศัยสิทธิจากโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องชุดพิพาทต่อไป จึงได้บอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องชุดพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย กรณีเป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 จึงไม่ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 538 แม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลย โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้อง จึงเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดคดีไปตามข้อเท็จจริงที่โจทก์ฟ้อง และศาลมีอำนาจพิจารณากำหนดค่าเสียหายจากการที่จำเลยยังคงอาศัยในห้องชุดพิพาทโดยโจทก์มิได้ใช้ประโยชน์ห้องชุดพิพาทตามที่เห็นสมควร กรณีจึงไม่เป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยฎีกาโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังข้อเท็จจริงของศาลอุทธรณ์ภาค 1 ต่อมานั้น เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าไม่เกินสองแสนบาท และฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
อนึ่ง คดีมีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์จำนวน 56,000 บาท และมีคำขอให้ชำระค่าเสียหายในอนาคต ซึ่งต้องเสียค่าขึ้นศาลในชั้นอุทธรณ์ 1,120 บาท และค่าขึ้นศาลในอนาคตอีก 100 บาท รวม 1,220 บาท ส่วนในชั้นฎีกาเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และค่าเสียหายในอนาคต ซึ่งต้องเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกา 200 บาท และค่าขึ้นศาลในอนาคตอีก 100 บาท รวม 300 บาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลในชั้นอุทธรณ์มา 3,120 บาท เกินไป 1,900 บาท และจำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกามา 533 บาท เกินไป 233 บาท จึงให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินแก่โจทก์และจำเลย
พิพากษายืน คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ 1,900 บาท แก่โจทก์ และคืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกา 233 บาท แก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกานอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ
ฎีกาที่ 3340/2557 "โจทก์บรรยายฟ้องและนำสืบเกี่ยวกับเรื่องที่จำเลยเช่าพื่นที่พิพาทจากโจทก์ในเบื้องต้นว่าจำเลยเข้าไปอยู่ในพื่นที่เช่าพิพาทของโจทก์โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า แต่เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากพื้นที่เช่าพิพาทแล้ว จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบคืนพื้นที่เช่าพิพาทให้โจทก์ จึงมิใช่การฟ้องขับไล่โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า แต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินพิพาทจากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 538 แม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลย โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายได้"
เมื่อไม่ต้องใช้หลักฐานเป็นหนังสือจึงไม่ตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติที่จะต้องบอกเลิกให้เวลาตามมาตรา 566
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 949/2520
"ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าใบเสร็จรับเงินค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม ๒๕๑๘ ซึ่งผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อไว้ ย่อมถือเป็นหลักฐานแห่งการเช่าได้นั้น ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ ๓ มีนาคม ๒๕๑๘ ใบเสร็จรับเงินดังกล่าวหากจะมีจริงก็เป็นหลักฐานที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ยื่นฟ้องแล้ว จึงจะนำมาใช้วินิจฉัยสิทธิในการฟ้องร้องของโจทก์ไม่ได้ ต้องถือว่าการเช่ารายนี้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน"