#สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด #สัญญาจะซื้อขาย #ที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4741/2565

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยกับโจทก์เป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน เดิมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 10921 เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่จำเลยมีสิทธิครอบครองโดยไม่มีเอกสารสิทธิในที่ดิน ต่อมาจำเลยแบ่งขายที่ดินของจำเลยดังกล่าวเฉพาะส่วนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่จำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ตลอดมาตั้งแต่ปี 2551 เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2553 ทางราชการได้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินพิพาทให้โจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยมีข้อความระบุในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่ดินว่า ห้ามโอนภายในสิบปีตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับแต่วันที่ 30 สิงหาคม 2553 หลังจากนั้นโจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมีข้อความระบุวันทำสัญญาซื้อขายว่า วันที่ 2 ธันวาคม 2556 ผู้ขาย (โจทก์) จะส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายตามสัญญาให้แก่ผู้ซื้อ (จำเลย) ภายในวันที่ 31 ตุลาคม 2563 ต่อมาวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2557 โจทก์นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันหนี้ที่จำเลยกู้ยืมเงินแก่ธนาคาร พ.

พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะและใช้บังคับไม่ได้หรือไม่ และจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2551 จนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ข้อเท็จจริงฟังได้ตามพยานหลักฐานของจำเลยว่า โจทก์ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามสัญญาซื้อขาย และได้รับค่าที่ดินพิพาทจากจำเลยครบถ้วนแล้ว แม้ที่ดินพิพาทมีข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับแต่วันที่ 30 สิงหาคม 2553 และโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2556 ภายในเวลาสิบปีตามข้อกำหนดห้ามโอนก็ตาม แต่โจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาต่างรู้ว่าที่ดินพิพาทมีข้อกำหนดห้ามโอนและตกลงกันว่าจะโอนให้แก่กัน ณ สำนักงานที่ดินมะขาม ภายในวันที่ 31 ตุลาคม 2563 อันเป็นเวลาภายหลังพ้นข้อกำหนดห้ามโอนในวันที่ 30 สิงหาคม 2563 แล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การที่จำเลยครอบครองดูแลทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2551 ก่อนที่โจทก์จะขายให้แก่จำเลย ถือได้ว่าจำเลยยึดถือที่ดินพิพาทนั้นไว้ในฐานะเป็นผู้แทนโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง มิใช่เป็นการครอบครองเพื่อตนเอง ตราบใดที่จำเลยมิได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่เป็นเพียงการยึดถือแทนโจทก์เท่านั้น มิใช่เป็นการถือสิทธิครอบครองเด็ดขาดเป็นของตนในฐานะเจ้าของไม่ จึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเสร็จเด็ดขาดในระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายอันเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ และมีผลให้สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ไม่ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ในลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายอันเป็นบุคคลสิทธิ และเป็นเรื่องที่จำเลยชอบที่จะว่ากล่าวเอาความแก่โจทก์ต่อไปตามบทบัญญัติว่าด้วยผลแห่งหนี้และสัญญา เมื่อการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการครอบครองแทนโจทก์เช่นนี้ จำเลยย่อมไม่อาจอ้างอายุความการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ขึ้นยันแก่โจทก์ได้ เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วจำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้นแก่โจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 2 ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาอื่นตามฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยนอกจากนี้ไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่เป็นสาระแก่คดี

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

#ข้อสังเกต แม้ว่าคู่สัญญาตกลงทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกันก็จริง แต่เนื้อความในสัญญามีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายก็เป็นสัญญาจะซื้อขาย ในฎีกานี้แม้คู่สัญญาตกลงกันซื้อขายในที่ดินดังกล่าวและรับค่าที่ดินพิพาทแล้วก็ตามแต่ในสัญญามีข้อตกลงว่าจะโอน “ภายหลังพ้นข้อกำหนดห้ามโอนในวันที่ 30 สิงหาคม 2563 แล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ”

#ข้อสังเกต ที่ 2 เมื่อเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายย่อมไม่เป็นการขัดต่อข้อกำหนดตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติกฎหมายว่าด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนตาม ป.พ.พ.มาตรา 150 จึงไม่เป็นโมฆะ

#ข้อสังเกต ที่ 3 การพิจารณาว่าผู้ใดครอบครองที่ดินโดยเจตนาอย่างไรต้องดูเจตนาเป็นที่ยุติมาแต่ต้นในฎีกานี้ “การที่จำเลยครอบครองดูแลทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2551 ก่อนที่โจทก์จะขายให้แก่จำเลย ถือได้ว่าจำเลยยึดถือที่ดินพิพาทนั้นไว้ในฐานะเป็นผู้แทนโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง มิใช่เป็นการครอบครองเพื่อตนเอง ตราบใดที่จำเลยมิได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่เป็นเพียงการยึดถือแทนโจทก์เท่านั้น มิใช่เป็นการถือสิทธิครอบครองเด็ดขาดเป็นของตนในฐานะเจ้าของไม่”

#แกะไปเรื่อย #ฎีกาสวย #รับว่าความ #ทนายความ #ครอบครองปรปักษ์

#หลักกฎหมาย