## แชร์ประสบการณ์ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

**หลังจากได้ฟัง live bitcion talk : 185 ที่อาจารย์พูดเรื่องการลงทุนในคอนโด เลยอยากจะแชร์ข้อมูลกับพี่ๆ เพื่อนๆซะหน่อย**

1. **การลงทุนในคอนโดโดยการกู้เงินมาซื้อแล้วปล่อยเช่าโดย ให้ค่าเช่าสามารถ cover ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าผ่อนธนาคารและค่าส่วนกลาง ยังทำได้หรือไม่**

- ก็ได้แหละ แต่คอนโดในตลาดส่วนใหญ่ 80-90% ก็ลงทุนไม่ได้ เพราะได้ค่าเช่าไม่คุ้ม เราต้องหาคอนโดที่สามารถลงทุนได้ อีก 10% ให้เจอ (หรือจริงๆมันมีมากกว่านี้แต่ผมหาไม่เจอเองวะ 555)

- เท่าที่ผมศึกษาและลงพื้นที่มามาทรัพย์มือ 1 แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะซื้อแล้วได้กำไร จากราคาที่ปรับตัวขึ้นไปไกลแล้ว ที่ลงทุนได้ส่วนใหญ่จะเป็นมือ 2 (ข้อดีของทรัพย์มือ 2 คือ เรารู้อัตราค่าเช่าและราคาซื้อขายแล้ว)

2. **หลักการที่ใช้กรองหาทรัพย์ที่ลงทุนได้ของผม**

- **ถือได้ตังขายได้กำไร** คือ ทรัพย์ที่ซื้อมาต้องสามารถดูแลค่าใช้จ่ายต่างๆได้ทั้งหมด (ค่าผ่อนธนาคาร + ค่าส่วนกลาง)และราคาควรต่ำกว่าที่ตลาดขายกันอยู่อย่างน้อย 30% เพื่อให้เรามีแต้มต่อเวลาจะขายออกไป (อ.ต๊ำบอกไว้เป๊ะเลย ถ้าคุณอยากขายได้เร็วๆคุณต้องลดราคา)

- คอนโดที่จะลงทุนมีจำนวนผู้อยู่อาศัย 85%ขึ้นไป ยิ่งคนอยู่เต็มยิ่งดี เพราะเราจะได้มีคู่แข่งน้อยลง โดยส่วนใหญ่พื้นที่นั้นจะเป็นแหล่งงานหรือเป็นแหล่งที่มีคนต่างถิ่นย้ายเข้า-ย้ายออกเป็นประจำ

- พื้นที่ตรงนั้นต้องไม่สามารถสร้างคอนโดเพิ่มได้แล้วหรือมีพื้นที่เหลืออีกน้อยมากๆ (เพื่อลดคู่แข่งอีกนั่นแหละ ก็อย่างที่ อ.ต๊ำบอกใน live ว่าคนที่เช่าอยู่ใครจะไม่อยากอยู่คอนโดที่ใหม่กว่าและสวยกว่ากันล่ะ)

- นิติบุคคลของโครงการก็สำคัญ เพราะบางแห่งนิติบุคคลบริหารไม่ดีเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ ก็มีแนวโน้มทำให้คอนโดโครงการนั้นเสื่อมลงไปเรื่อยๆหลังจากที่เราซื้อไปแล้ว

3. **ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า**

- ตอนนี้หลายๆธนาคารมีโปรผ่อนถูกช่วง 3 ปี แรกให้เราตายใจ (ผ่อนล้านละ 4,500 บาท) แล้วค่อยมาเจอกับ **นรก** หลังจากหมดโปร ซึ่งในมุมมองของผมหากจะลงทุนจริงๆควรใช้อัตราการผ่อนชำระในตอนที่ดอกมันลอยตัวแล้ว (ประมาณล้านละ 6,000 บาท)

- **โปรดระมัดระวังการใช้สินเชื่อ** เพราะบางคนกู้เงินเกินราคาทรัพย์สินจากราคาตลาดไปมาก เช่น ราคาทรัพย์ 1 ล้านบาท แต่กู้เงินมา 1.3 ล้านบาท เวลาจะขายคุณอาจจะต้องนำเงินบางส่วนมาปิดยอดที่ขาดไปแม้ว่าเราจะผ่อนไปบ้างแล้วก็ตาม เพราะราคาคอนโดบางพื้นที่ราคามันไม่ได้ขึ้นเลยหรืออาจขึ้นนิดหน่อย (พอได้ฟัง อ.ต๊ำ พูดเรื่องที่ธนาคารทำฟาร์มมนุษย์ เลยเพิ่งจะเข้าใจว่าทำไมปล่อยสินเชื่อกันง่ายจัง)

- อย่าลืมรวมค่ารีโนเวทคอนโดและค่าธรรมเนียมต่างๆที่กรมที่ดิน เข้าไปในราคาซื้อด้วยเพราะมันคือค่าใช้จ่ายในการลงทุนเหมือนกัน (ก่อนซื้อเราควรจะประเมิณได้คร่าวๆว่าต้องใช้งบตรงนี้เท่าไหร่)

- เราสามารถคัดกรองผู้เช่าได้ระดับนึง แต่ที่เหลือก็อาศัยดวงด้วยว่าผู้เช่าจะดีแค่ไหน คุณต้องเตรียมเงินสำรองให้พร้อมด้วยเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า รวมถึงเตรียมใจด้วยว่าบางคนอาจจะดูแลห้องได้ไม่ดี

- บางทีหากมีอะไรในห้องเสียหายเราอาจจะต้องจ่ายค่าซ่อมด้วยตัวเอง หรืออาจจะต้องคอยดำเนินเรื่องการซ่อมให้ผู้เช่าด้วย (แนะนำให้คุยกันให้เคลียร์ตั้งแต่ทำสัญญาเลย)

- ทรัพย์สินที่เคยดีไม่ได้แปลว่ามันจะดีตลอดไปอย่ายึดติดกับมันมาก หากเห็นแนวโน้มที่ไม่ดี เช่น ผู้เช่าลดลง ราคาเช่าลดลง ก็ควรขายออกไป (อาจจะขายถูกกว่าราคาตลาดนิดหน่อยก็ได้ เพราะเราซื้อมาในราคาที่มีแต้มต่ออยู่แล้ว)

- ขอสุดท้าย **การลงทุนอสังหาก็เหมือนการแต่งงาน** เวลาที่จะเลิกกันมันมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายต่างๆเยอะมาก โปรดคิดดีๆก่อนที่จะซื้อคอนโดซักห้องนะครับ

ที่เขียนมาทั้งหมดเป็นเพียงมุมมองของผมที่เริ่มศึกษาและลงทุนมาได้ประมาณ 4 ปี อาจจะมีบางเรื่องที่ผิดพลาดและขาดตกบกพร่องไป พี่ๆเพื่อนๆ สามารถชี้แนะผมได้เลยนะครับ

**ขอบคุณ อ.ต๊ำและทีมงานอีกครั้งที่คอยให้ความรู้ใหม่ๆเสมอ**

ส่วนหนังสือที่ผมใช้เป็นแนวทางในการศึกษาก็สามารถดูได้ในคลิปด้านล่างของ พี่หนุ่ม Money coach ได้เลยครับ ชื่อหนังสือ **52 สัปดาห์ 52 ทรัพย์สิน**