ผมก็เคยเจอเพื่อนที่ไม่สนิทมาเสนอขายเครื่องฟอกอากาศในรถ ก็คุยๆร่วมสนุกกับเค้าไปแล้วก็ถามนู่นถามนี่ว่ามันดียังไง ทำไมผมต้องมีเครื่องฟอกอยู่ในรถด้วยทั้งๆที่มีกรองแอร์อยู่แล้วจนมันไปไม่ถูก แล้วค่อยถามไปตรงๆเลยว่า "อันนี้คือจะให้กูช่วยยอดขายใช่มั้ย" แล้วเพื่อนก็ตอบมาว่า "ใช่ ช่วยกุหน่อย"

แต่ผมไม่ได้ช่วยเหมือนเอ็มเพราะ ซื้อมาผมก็คงไม่ได้ใช้และไม่อยากให้มันไปใช้วิธีแบบนี้กับเพื่อนคนอื่นด้วย

GM ครับพี่

GM ครับพี่

น่าจะเป็นนักลงทุนมืออาชีพแหละครับ จับของถูกไปรีโนเวทขายต่อ

อ๋อ ถ้าประมูลที่กรมบังคับคดีผมเคยไปครับ แต่ที่ชลบุรีคนไปกันเยอะอยู่นะครับหลัก 100 คนเลย ราคามันลดลงได้สูงสุด 30% จากราคาประเมิณครับ ถ้าไม่มีคนประมูลสู้ก็ถือว่าถูกมากๆครับ

หมายถึงธนาคารยึดมาขายให้เราหรอครับ

โดนเส้นเบียด มันเป็นยังไงอะครับชี้ทางผมที🙏

ถ้าหมายถึงคอนโด อันนี้ตอบยากเหมือนกันครับเพราะว่าเราไม่รู้ว่าผู้ซื้อเป็นใคร มีฐานะการเงินแบบไหน งั้นผมขอสมมุติเป็น 3 ตัวอย่างนะครับ

1. ผู้ซื้อเป็นคนมีเงินเหลือๆไม่รู้จะเอาไปทำอะไร : อันนี้เข้าเกณฑ์ที่ อาจารย์บอกใน live เลยครับว่าเค้าเอาไว้ใช้เป็นที่เก็บเงินและไม่อยากให้คนอื่นมาอยู่เพราะกลัวห้องเสียหายเหมือนที่ออกข่าว (คอนโดมันจับต้องได้ เวลาของเสียหายมันมีผลกับจิตใจพอสมควรเลยครับ)

2. ผู้ซื้อเคยอยู่เองแต่ตอนนี้ไม่ได้อยู่แล้ว : ผมรู้จักหลายๆคนที่ตอนเริ่มทำงานใหม่ๆ แล้วก็ซื้อคอนโดไว้อยู่เอง แต่พอมีครอบครัวก็ไปซื้อบ้านอยู่แล้วทิ้งคอนโดไว้อย่างนั้นไม่ให้ใครเช่าเพราะกลัวของเสียหาย และที่ไม่ขายเพราะเก็บไว้เป็นสมบัติ

3. ผู้ซื้อทำการกู้ซื้อแบบเงินเหลือ : มันคือการกู้ซื้อทรัพย์มากกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ โดยหวังเอาเงินที่เหลือจากการกู้ไปลงทุนอย่างอื่น ซึ่งส่วนใหญ่จะโดนหลอก โดยเรียกการลงทุนนี้ว่าอสังหา 0 บาท

ผู้ซื้อจะทำการซื้อคอนโดไปพร้อมกันหลายๆห้องเพื่อให้ได้เงินเหลือมากๆและกะว่าจะเอาไปลงทุนเพื่อให้ได้ค่าตอบแทนมาจ่ายธนาคาร แต่สุดท้ายการลงทุนทั้งหมดกลายเป็นแชร์ลูกโซ่ ทำให้ผู้ซื้อเสียเงินที่ได้ส่วนต่างจากการซื้อคอนโดไปทั้งหมด

จนจิตใจแตกสลายๆหนีหนี้ไปก็มีเยอะครับ และที่ไม่ปล่อยเช่าก็เพราะเค้าไม่ได้มีความรู้ด้านนี้เลย ตอนที่โดนชักชวนมาซื้อ พวกมิจฉาชีพก็จะบอกว่าเดี๋ยวหาผู้เช่าให้ไม่ต้องห่วง เช่น case ของแชร์ลูกโซ่ที่ชื่อว่า OD capital เป็นต้น

มันมีอะไรวนๆอยู่ในหัวหลังจากดู live จบ วันนี้ว่างๆเลยระบายออกมาซะหน่อยครับ 🤣

## แชร์ประสบการณ์ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

**หลังจากได้ฟัง live bitcion talk : 185 ที่อาจารย์พูดเรื่องการลงทุนในคอนโด เลยอยากจะแชร์ข้อมูลกับพี่ๆ เพื่อนๆซะหน่อย**

1. **การลงทุนในคอนโดโดยการกู้เงินมาซื้อแล้วปล่อยเช่าโดย ให้ค่าเช่าสามารถ cover ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าผ่อนธนาคารและค่าส่วนกลาง ยังทำได้หรือไม่**

- ก็ได้แหละ แต่คอนโดในตลาดส่วนใหญ่ 80-90% ก็ลงทุนไม่ได้ เพราะได้ค่าเช่าไม่คุ้ม เราต้องหาคอนโดที่สามารถลงทุนได้ อีก 10% ให้เจอ (หรือจริงๆมันมีมากกว่านี้แต่ผมหาไม่เจอเองวะ 555)

- เท่าที่ผมศึกษาและลงพื้นที่มามาทรัพย์มือ 1 แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะซื้อแล้วได้กำไร จากราคาที่ปรับตัวขึ้นไปไกลแล้ว ที่ลงทุนได้ส่วนใหญ่จะเป็นมือ 2 (ข้อดีของทรัพย์มือ 2 คือ เรารู้อัตราค่าเช่าและราคาซื้อขายแล้ว)

2. **หลักการที่ใช้กรองหาทรัพย์ที่ลงทุนได้ของผม**

- **ถือได้ตังขายได้กำไร** คือ ทรัพย์ที่ซื้อมาต้องสามารถดูแลค่าใช้จ่ายต่างๆได้ทั้งหมด (ค่าผ่อนธนาคาร + ค่าส่วนกลาง)และราคาควรต่ำกว่าที่ตลาดขายกันอยู่อย่างน้อย 30% เพื่อให้เรามีแต้มต่อเวลาจะขายออกไป (อ.ต๊ำบอกไว้เป๊ะเลย ถ้าคุณอยากขายได้เร็วๆคุณต้องลดราคา)

- คอนโดที่จะลงทุนมีจำนวนผู้อยู่อาศัย 85%ขึ้นไป ยิ่งคนอยู่เต็มยิ่งดี เพราะเราจะได้มีคู่แข่งน้อยลง โดยส่วนใหญ่พื้นที่นั้นจะเป็นแหล่งงานหรือเป็นแหล่งที่มีคนต่างถิ่นย้ายเข้า-ย้ายออกเป็นประจำ

- พื้นที่ตรงนั้นต้องไม่สามารถสร้างคอนโดเพิ่มได้แล้วหรือมีพื้นที่เหลืออีกน้อยมากๆ (เพื่อลดคู่แข่งอีกนั่นแหละ ก็อย่างที่ อ.ต๊ำบอกใน live ว่าคนที่เช่าอยู่ใครจะไม่อยากอยู่คอนโดที่ใหม่กว่าและสวยกว่ากันล่ะ)

- นิติบุคคลของโครงการก็สำคัญ เพราะบางแห่งนิติบุคคลบริหารไม่ดีเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ ก็มีแนวโน้มทำให้คอนโดโครงการนั้นเสื่อมลงไปเรื่อยๆหลังจากที่เราซื้อไปแล้ว

3. **ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า**

- ตอนนี้หลายๆธนาคารมีโปรผ่อนถูกช่วง 3 ปี แรกให้เราตายใจ (ผ่อนล้านละ 4,500 บาท) แล้วค่อยมาเจอกับ **นรก** หลังจากหมดโปร ซึ่งในมุมมองของผมหากจะลงทุนจริงๆควรใช้อัตราการผ่อนชำระในตอนที่ดอกมันลอยตัวแล้ว (ประมาณล้านละ 6,000 บาท)

- **โปรดระมัดระวังการใช้สินเชื่อ** เพราะบางคนกู้เงินเกินราคาทรัพย์สินจากราคาตลาดไปมาก เช่น ราคาทรัพย์ 1 ล้านบาท แต่กู้เงินมา 1.3 ล้านบาท เวลาจะขายคุณอาจจะต้องนำเงินบางส่วนมาปิดยอดที่ขาดไปแม้ว่าเราจะผ่อนไปบ้างแล้วก็ตาม เพราะราคาคอนโดบางพื้นที่ราคามันไม่ได้ขึ้นเลยหรืออาจขึ้นนิดหน่อย (พอได้ฟัง อ.ต๊ำ พูดเรื่องที่ธนาคารทำฟาร์มมนุษย์ เลยเพิ่งจะเข้าใจว่าทำไมปล่อยสินเชื่อกันง่ายจัง)

- อย่าลืมรวมค่ารีโนเวทคอนโดและค่าธรรมเนียมต่างๆที่กรมที่ดิน เข้าไปในราคาซื้อด้วยเพราะมันคือค่าใช้จ่ายในการลงทุนเหมือนกัน (ก่อนซื้อเราควรจะประเมิณได้คร่าวๆว่าต้องใช้งบตรงนี้เท่าไหร่)

- เราสามารถคัดกรองผู้เช่าได้ระดับนึง แต่ที่เหลือก็อาศัยดวงด้วยว่าผู้เช่าจะดีแค่ไหน คุณต้องเตรียมเงินสำรองให้พร้อมด้วยเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า รวมถึงเตรียมใจด้วยว่าบางคนอาจจะดูแลห้องได้ไม่ดี

- บางทีหากมีอะไรในห้องเสียหายเราอาจจะต้องจ่ายค่าซ่อมด้วยตัวเอง หรืออาจจะต้องคอยดำเนินเรื่องการซ่อมให้ผู้เช่าด้วย (แนะนำให้คุยกันให้เคลียร์ตั้งแต่ทำสัญญาเลย)

- ทรัพย์สินที่เคยดีไม่ได้แปลว่ามันจะดีตลอดไปอย่ายึดติดกับมันมาก หากเห็นแนวโน้มที่ไม่ดี เช่น ผู้เช่าลดลง ราคาเช่าลดลง ก็ควรขายออกไป (อาจจะขายถูกกว่าราคาตลาดนิดหน่อยก็ได้ เพราะเราซื้อมาในราคาที่มีแต้มต่ออยู่แล้ว)

- ขอสุดท้าย **การลงทุนอสังหาก็เหมือนการแต่งงาน** เวลาที่จะเลิกกันมันมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายต่างๆเยอะมาก โปรดคิดดีๆก่อนที่จะซื้อคอนโดซักห้องนะครับ

ที่เขียนมาทั้งหมดเป็นเพียงมุมมองของผมที่เริ่มศึกษาและลงทุนมาได้ประมาณ 4 ปี อาจจะมีบางเรื่องที่ผิดพลาดและขาดตกบกพร่องไป พี่ๆเพื่อนๆ สามารถชี้แนะผมได้เลยนะครับ

**ขอบคุณ อ.ต๊ำและทีมงานอีกครั้งที่คอยให้ความรู้ใหม่ๆเสมอ**

ส่วนหนังสือที่ผมใช้เป็นแนวทางในการศึกษาก็สามารถดูได้ในคลิปด้านล่างของ พี่หนุ่ม Money coach ได้เลยครับ ชื่อหนังสือ **52 สัปดาห์ 52 ทรัพย์สิน**

https://youtu.be/KgkwGEPIXM8?si=-RtLBUSpr2GEZjZS

#siamstr #siamstrog

ใช่แน่ๆครับ🤣

สวัสดีครับ ค.ตุ๊ก

กินดุแบบนี้ ไม่กล้าชงนไปกิน KFC ชุดผู้พันวันอังคารด้วยกันเลยครับ 555

รุ่นพี่คนนั้นน่าจะกดบล็อคเอ็มไปเรียบร้อยแล้ว เพราะจากที่จะมาขายของดันเจอเอ็มขายกลับ 555

เป็นอีก item ที่โคตรเท่เลยครับ

ขอบคุณหมอเอกที่คอยให้ความรู้เสมอครับ ^^

หมวกอย่างเฟี้ยวเลยครับพี่

นึกว่าผู้ชายส่วนใหญ่จะสายเปย์ ที่ไหนได้สาวๆเปย์หนักกว่า🤔

รุ่นใหญ่ เราจะบอกอะไรเค้าก็ไม่ค่อยเชื่อเท่าไหร่ครับ ต้องทำให้เค้าเห็นก่อน

จริงๆ หลายๆคนก็รู้แหละว่าเก็บเงินไว้มันจะซื้อของได้น้อยลง แต่คนส่วนใหญ่ก็ไม่รู้จะเอาไปเก็บไว้ที่ไหนดี เช่น พ่อกับแม่ ผมเป็นต้น ยังดีที่พอมีที่ดินและทองคำอยู่บ้างเล็กน้อย

ถ้ามีรณรงค์ให้ไปฉีดด้วยนี่คือชัดเลย 555