#[0] 님은 위한 하등 쓸모없는 잡지식글
Fiat시스템의 역겨움을 보여주는 부동산 시장 단편이야기.
혹자는 신용을 통해 가치를 창출했으니, 무슨 상관이냐고 말할수도 있겠지만, fiat시스템에서의 대출은 정말 역겹다.
우선 개략적인 부동산 개발 과정을 살펴보자.
1. 부지매입 계약 및 계약금 납부
2. 부지매입 잔금 납부
3. 건설 프로젝트 자금 조달
4. 건설 목적물 임차 및 매도를 통한 수익화
자 그렇다면, 부동산 개발을 하려는 사람들의 돈은 어느 단계에 투입될까?
정답은 1,2,3,4 모두일수도 아닐 수도 있다.
모두 아닌 경우를 살펴보자.
1. 토지 계약금 대출
- 여기서부터 역겹다.
저 토지를 갖고 싶지만, 돈이 없다. 대출^^
물론 이율은 좀 비싸다. 신용대출이니까.
2. 토지 잔금 대출
- 흔히 브릿지론이라고 불리운다.
브릿지론으로 불리는 이유는, 3.번의 본 pf 대출을 받기 전 다리 역할을 하기 때문이다.
브릿지 론을 대출 받아서, 1.의 계약금 대출을 상환한다. 신용카드 돌려막기? ㅋㅋ 다만 규모가 클 뿐. 이건 그나마 토지 담보대출이라 이율이 조금 나은 편.
3. 건설 프로젝트 자금 조달
- 흔히 뉴스에 나오는 pf가 이 단계이다.
Project financing. 개인이 할 수 있는 대출은 신용, 담보가 거의 끝이지만, pf는 해당 프로젝트의 사업성을 보고 금융권이 대출을 해주는
것이다. 돈이 된다고 보여지니 대출을 해주는 것이겠지만, 결국 개발사업자는 pf 대출 받아서 2. 브릿지론을 상환한다. ㅋㅋ 신용카드 돌려막기 2탄. 이상하게 브릿지 론 보다 pf는 대출이자가 조금 더 낮은 편이다. 물론 트렌치 a,b,c에 따라 좀 다르지만 다 따져보면 좀 낮은 편.
4. 자 이제 pf로 건물을 다 지었다.
수익을 낼 시간이다.
수익은 어디서 날까?
아파트라면 분양대금
오피스나 물류창고라면 임대인을 구해서 임대차 계약 맺고, 자 이 건물 돈벌리는
건물이야 하고 팔아버린다.
아파트 값이 계속 오르는 이유는 신용카드 돌려막기를 아파트로 하고 있으니까 계속 오른다고도 볼 수 있다. 이제 한군데 빵꾸나면 다 무너지는 상황이라는 것. ㅎㅎㅎ
자, 다시 돌아보면 부동산 개발업자가 자기돈을 얼마 넣었을까?
0원 ㅎㅎㅎ
부동산도 fiat의 사기인 것이다.
한줄 결론 : 부동산도 btc로 거래하면 가격 안정화 할 수 있다…?
